Oturma (Sükna) Hakkı Nedir? Şartları, Kapsamı ve Sona Ermesi

Oturma hakkı, eski adıyla sükna hakkı, bir kişiye bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren, şahsa bağlı bir sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 823. maddesi ve devamında düzenlenen bu hak, mülkiyet hakkının malike tanıdığı “kullanma” yetkisinin bir başkasına devredilmesi esasına dayanır. Genellikle sosyal veya insani mülahazalarla (Örn: yaşlı anne-babanın barınma ihtiyacı veya eşin vefatı sonrası oturma hakkı) tesis edilen bu hak, hak sahibine taşınmazı satma veya kiralama yetkisi vermez; sadece barınma imkanı tanır. 2026 yılı güncel taşınmaz hukuku uygulamaları ve Yargıtay’ın mülkiyet hakkı ile irtifak hakları arasındaki dengeyi koruyan içtihatları ışığında, oturma hakkının şartlarını, kullanım sınırlarını ve hukuki sonuçlarını 1000 kelimeyi aşan bu kapsamlı rehberde detaylandıracağız.

2. Oturma Hakkının Hukuki Niteliği ve Temel Özellikleri

Oturma hakkı, niteliği gereği bir “irtifak hakkı”dır ve taşınmaz mülkiyetini kısıtlar. Bu hakkı diğer kullanım haklarından ayıran temel özellikler şunlardır:

2.1. Şahsa Bağlılık ve Devir Yasağı

Oturma hakkı, doğrudan doğruya belirli bir şahsın kişiliğine bağlıdır. Bu nedenle, kanunda aksi kararlaştırılmadıkça başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Hak sahibi öldüğünde oturma hakkı kendiliğinden sona erer.

2.2. Sadece Konut Amaçlı Kullanım

Sükna hakkı, binanın sadece “mesken” (oturma) amacıyla kullanılmasına imkan verir. Söz konusu taşınmazın iş yeri, depo veya başka bir ticari amaçla kullanılması mümkün değildir. Hak sahibi, taşınmazın özgülendiği amaca uygun yaşamak zorundadır.

2.3. Başkasına Kiralama Yasağı

Oturma hakkı sahibi, intifa hakkından farklı olarak, hakkın kullanımını bir başkasına bırakamaz veya taşınmazı kiraya veremez. Bu hak, sadece hak sahibinin ve ailesinin barınma ihtiyacı içindir.

3. Oturma Hakkının Tesisi (Kurulması)

Oturma hakkının geçerli bir şekilde kurulabilmesi için belirli usul şartlarının yerine getirilmesi zorunludur.

3.1. Resmi Senet ve Tapu Siciline Tescil

Taşınmaz mülkiyetini kısıtlayan bir ayni hak olduğu için, oturma hakkının kurulması mutlaka resmi şekilde (Tapu Müdürlüğü’nde) yapılmalı ve tapu kütüğüne tescil edilmelidir. Taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşmeler, üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmez ve ayni hak doğurmaz.

3.2. Mahkeme Kararı veya Miras Yolu

Bazı durumlarda oturma hakkı, bir mahkeme kararıyla (Örn: boşanma sonrası aile konutuyla ilgili düzenlemeler) veya miras bırakanın vasiyetnamesiyle kurulabilir. Miras hukukunda sağ kalan eş, mülkiyet yerine “oturma hakkı” talep ederek aile konutunda yaşamaya devam edebilir.

4. Oturma Hakkının Kapsamı ve Hak Sahibinin Yetkileri

Hak sahibi, kendisine tanınan alanı dilediği gibi kullanabilir ancak bu kullanımın sınırları kanunla çizilmiştir.

• Birlikte Oturma Hakkı: Oturma hakkı sahibi, aksine hüküm yoksa, konutta ailesi ve hizmetçileri ile birlikte oturabilir. Aile kavramına eş, çocuklar ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler dahildir.
• Bakım ve Onarım Giderleri: Eğer oturma hakkı binanın tamamını kapsıyorsa; bina vergi, sigorta ve olağan bakım giderleri hak sahibine aittir. Eğer hak sahibi sadece binanın bir bölümünde oturuyorsa, bu giderler malik tarafından karşılanır; ancak hak sahibi kendi kullandığı alanın temizlik ve küçük onarım giderlerinden sorumludur.

5. Oturma Hakkının Sona Ermesi

Oturma hakkı, belirli durumların ortaya çıkmasıyla hukuk aleminden silinir. Sona erme anında tapu kaydındaki şerhin terkin edilmesi (silinmesi) gerekir.

5.1. Hak Sahibinin Ölümü

Şahsa bağlı bir hak olduğu için, ölümle birlikte hak kendiliğinden düşer. Mirasçılar “babamın oturma hakkı vardı, ben devam edeceğim” diyemezler.

5.2. Sürenin Dolması

Hakkın tesisi sırasında bir süre belirlenmişse (Örn: 10 yıl süreli), bu sürenin dolmasıyla hak sona erer.

5.3. Taşınmazın Tamamen Yok Olması

Binanın yıkılması, yanması veya deprem gibi nedenlerle kullanılamaz hale gelmesi durumunda, hakkın konusu ortadan kalktığı için oturma hakkı da biter. Ancak bina yeniden yapılırsa hakkın devam edip etmeyeceği, tarafların iradesine ve sözleşme hükümlerine bağlıdır.

5.4. Terkin ve Vazgeçme

Hak sahibi, Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak bu hakkından feragat edebilir. Malikin talebi ve hak sahibinin onayıyla tescil silinir.

6. Sükna Hakkı ile İntifa Hakkı Arasındaki Farklar

Uygulamada sıkça karıştırılan bu iki irtifak hakkı arasındaki temel farklar şunlardır:

7. 2026 Yılı Yargı Pratiğinde Oturma Hakkı

2026 yılı itibarıyla, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde oturma hakkı sahiplerinin durumu büyük önem kazanmıştır. Bir bina kentsel dönüşüme girdiğinde, oturma hakkı sahibinin yeni yapılacak binadaki haklarının korunması veya bu hakkın maddi bedele dönüştürülerek tasfiye edilmesi süreçleri, uzmanlık gerektiren bir tazminat hukukuna dönüşmüştür. Mahkemeler, oturma hakkının “ekonomik değeri”ni hesaplarken hak sahibinin yaşı, beklenen ömür süresi ve konutun rayiç kira bedeli gibi verileri yapay zeka destekli aktüeryal sistemlerle analiz etmektedir. Ayrıca, sağ kalan eşin aile konutundaki oturma hakkı, mülkiyet payı ile takas edilebilmekte, bu da miras uyuşmazlıklarının daha barışçıl çözümüne katkı sağlamaktadır.

8. Sıkça Sorulan Sorular

1. Üzerinde oturma hakkı olan bir ev satılabilir mi? Evet, malik evi satabilir. Ancak oturma hakkı tapuya şerh edildiği için, yeni malik bu hakkı kabul ederek evi almış sayılır. Yani evin satılması, hak sahibinin evden çıkarılmasına neden olmaz; hak sahibi yeni malike karşı da bu hakkı ileri sürebilir.
2. Oturma hakkı sahibi evi hor kullanırsa ne olur? Malik, taşınmazın zarar gördüğünü tespit ederse mahkemeye başvurarak hakkın kötüye kullanılmasının önlenmesini veya şartlar çok ağırsa hakkın sona erdirilmesini talep edebilir.
3. Hakkın tapuya tescili ücretli midir? Evet, tapuda yapılan işlem sırasında taşınmazın değeri üzerinden belirli bir oranda “tapu harcı” ödenmesi gerekmektedir.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Oturma (sükna) hakkı, mülkiyetin katı kurallarını insani ihtiyaçlar doğrultusunda esneten, barınma güvenliği sağlayan kritik bir hukuki araçtır. Bir mülkü satmadan veya miras paylarını bozmadan bir yakınının barınma ihtiyacını garanti altına almak isteyenler için en ideal yoldur. Ancak hakkın devredilemezliği ve kiraya verilemezliği, bu hakkı intifa hakkından ayıran çok keskin çizgilerdir. 2026 yılının dinamik gayrimenkul piyasasında, tapu kayıtlarına bu tür şerhler düşülürken, ileride doğabilecek kentsel dönüşüm veya satış senaryolarının sözleşmede detaylandırılması, hem malikin hem de hak sahibinin menfaatlerini korumanın en akılcı yoludur.

Hukuk, mülkiyeti korurken yaşam hakkını ve barınma ihtiyacını da aynı teraziye koyar.